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2025 年至 2026 年間，越南工廠專案的法律架構幾乎全面更新。新《投資法》於 2026 年 3 月 1 日生效，新《建設法》於 2026 年 7 月 1 日生效。《消防與救援法》自 2025 年 7 月 1 日起施行，《環境保護法》經第 146/2025/QH15 號法律修正，自 2026 年 1 月 1 日起實施。相關的新施行議定也陸續公布。本文依據截至 2026 年 10 月 25 日有效的法規，整理外人投資（FDI）工廠從投資登記到工程投入使用的法律路徑。
步驟一：投資登記與設立公司
依第 143/2025/QH15 號《投資法》第 26 條第 1 款，外國投資人的專案，以及外國投資人持有逾 50% 章程資本之公司（第 20 條第 1 款）的專案，須取得投資登記證書（IRC）。國內投資人的專案則無須辦理（第 26 條第 2 款）。
- 核發機關（第 27 條）：工業區、加工出口區、高科技區或經濟區內的專案由該區管理委員會核發；區外專案由省財政廳核發。
- 先設公司：依第 19 條第 2 款，外國投資人只要屆時符合第 8 條的市場准入條件，即可在辦理 IRC 前先設立公司。
- 投資主張核准僅適用於第 24 條所列專案，例如申請不經拍賣撥用或租用土地（第 8 項）或工業區基礎設施（第 14 項）。在工業區內轉租土地的工廠多數不在此列。
- 辦理期限：投資主張核准決定後 5 個工作天（第 96/2026/ND-CP 號議定第 38 條）；無須投資主張核准的專案，自收到有效文件之日起 10 個工作天（第 39 條第 3 款）。
文件與程序：請參閱2026 年投資登記證書：程序與文件清單。
另一選擇：特別投資程序
對於工業區、加工出口區、高科技區、數位科技集中區、自由貿易區、國際金融中心及經濟區內功能區的專案，投資人可選擇《投資法》第 28 條的特別投資程序。此類專案以書面承諾符合適用標準為條件，免除環境影響評估、建築執照以及營建與消防審查。請參閱工業區內的特別投資程序。
步驟二：可行性研究報告與環境影響評估
對於經營性投資專案，由投資決策人自行審查可行性研究報告（第 135/2025/QH15 號《建設法》第 26 條第 4 款）。國家營建主管機關僅審查大型專案（由國會或總理核准投資主張）或含有第 217/2026/ND-CP 號議定附錄 IV 所列影響公共安全工程的專案（《建設法》第 27 條；第 217/2026/ND-CP 號議定第 32 條）。附錄 IV 涵蓋部分工業類別，如建材、冶金與機械、石油天然氣、能源與化工，並各附工程等級條件。
須進行環境影響評估（EIA）者，與可行性研究報告同步辦理（經第 146/2025/QH15 號法律修正的《環境保護法》第 31 條）。請參閱2026 年環評與環境許可證。
步驟三：設計與消防設計審查
超過第 105/2025/ND-CP 號議定附錄 III（已由第 347/2026/ND-CP 號議定附錄 III 取代）門檻的廠房與倉庫，須進行消防設計審查。例如：火災危險等級 C 類、體積 15,000 m³ 或樓地板面積 2,000 m² 以上的生產廠房；A、B、C 類且體積 15,000 m³ 或面積 2,000 m² 以上的倉庫。
- 投資人自行審查防火間距、消防通道、避難路線、耐火性能、防火區劃、排煙與電氣系統（表格 PC13），但由營建主管機關審查的專案除外（《消防法》第 17 條；第 105/2025/ND-CP 號議定第 8 條）。
- 消防警察於 6 個工作天內審查基本設計或施工設計中的火警、滅火、緊急照明與消防電源系統（第 105/2025/ND-CP 號議定第 9 條）。
- 須待消防設計審查文件核發後方可開工（《消防法》第 17 條第 3 款）。
請參閱消防（一）：廠房設計與審查。
步驟四：建築執照或開工通知
開工前須取得建築執照，但2025 年《建設法》第 43 條第 2 款規定的豁免情形除外（例如適用特別投資程序的工程，或可行性研究報告已由營建主管機關審查的專案）。豁免工程仍須檢附文件提交開工通知（第 43 條第 3 款）。
在工業區、加工出口區、高科技區與經濟區內，由該區管理委員會核發執照（第 217/2026/ND-CP 號議定第 53 條第 2 款）。新執照自透過國家公共服務入口網線上提交完整文件之日起 10 個工作天內核發（第 54 條）。請參閱2026 年 7 月 1 日起的建築執照與建築執照文件清單。
步驟五：施工、驗收與消防驗收
- 投資人依第 207/2026/ND-CP 號議定第 22–24 條辦理分項、階段與完工驗收。完工驗收紀錄包含消防合規評估。
- 自 2026 年 9 月 15 日起，投資人自行辦理消防驗收，對結果負責，並須於營運前在消防資料庫申報（經第 347/2026/ND-CP 號議定修正之第 105/2025/ND-CP 號議定第 12 條第 1 款 đ 目）。警方對消防驗收結果的檢查已取消（第 66.18/2026/NQ-CP 號決議；第 347/2026/ND-CP 號議定廢止第 105/2025/ND-CP 號議定第 10 條）。
- 第 207/2026/ND-CP 號議定第 25 條第 1 款所列工程，投入使用前須由主管機關檢查驗收並核准結果。
步驟六：環境許可證與投入使用
營運中排放須處理之廢水、粉塵或廢氣的 I、II、III 類專案，須取得環境許可證（2025 年修正《環境保護法》第 39 條第 1 款）。第 207/2026/ND-CP 號議定第 29 條規定的投入使用條件包括：依第 24 條完成驗收、受檢工程的驗收核准，以及依規定取得環境許可證或辦理環境登記。
摘要：各程序與主管機關
| 程序 | 主管機關（工業區內專案） | 法律依據 |
|---|---|---|
| 投資登記證書 | 區管理委員會（區外：財政廳） | 2025 年《投資法》第 27 條 |
| 可行性研究報告審查 | 投資人；屬第 217/2026 號議定第 32 條第 1 款情形者，由區管理委員會審查 | 2025 年《建設法》第 26–27 條；第 217/2026 號議定第 32 條 |
| 環評審查 | 省人民委員會或農業與環境部 | 《環境保護法》第 35 條（2025 年修正） |
| 消防設計審查（系統） | 消防警察 | 第 105/2025 號議定第 9 條 |
| 建築執照 | 區管理委員會 | 第 217/2026 號議定第 53 條 |
| 消防驗收 | 投資人，線上申報 | 第 105/2025 號議定第 12 條（經第 347/2026 號議定修正） |
| 環境許可證 | 省人民委員會或農業與環境部 | 《環境保護法》第 41 條（2025 年修正） |
實際順序與時程依省份、工業區及各專案的製程技術而定。
法律依據
| 文件 | 發布日期 | 施行日期 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 第 143/2025/QH15 號《投資法》 | 2025年12月11日 | 2026年3月1日 | — |
| 第 96/2026/ND-CP 號議定，詳細規定並指導施行《投資法》 | 2026年3月31日 | — | — |
| 第 135/2025/QH15 號《建設法》 | 2025年12月10日 | 2026年7月1日 | 第 43 條第 2–3 款自 2026 年 1 月 1 日起 |
| 第 217/2026/ND-CP 號議定，詳細規定《建設法》有關營建活動管理事項 | 2026年6月19日 | 2026年7月1日 | — |
| 第 217/2026/ND-CP 號議定附錄 | — | — | 表格；附錄 IV 對公共安全影響重大的工程 |
| 第 207/2026/ND-CP 號議定，詳細規定《建設法》有關品質管理、施工與維護事項 | 2026年6月13日 | 2026年7月1日 | — |
| 第 55/2024/QH15 號《消防與救援法》 | — | 2025年7月1日 | 經第 118/2025/QH15 號與第 135/2025/QH15 號法律修正；2026 年 3 月 23 日彙整本 58/VBHN-VPQH |
| 第 105/2025/ND-CP 號議定，詳細規定《消防與救援法》 | 2025年5月15日 | 2025年7月1日 | — |
| 第 347/2026/ND-CP 號議定，修正第 105/2025/ND-CP 號議定及相關議定 | 2026年9月8日 | 2026年9月15日 | — |
| 第 66.18/2026/NQ-CP 號決議，有關行政程序與經營條件之分權、刪減與簡化 | 2026年5月18日 | 2026年7月1日 – 2027年2月28日 | — |
| 第 146/2025/QH15 號法律，修正第 72/2020/QH14 號《環境保護法》 | 2025年12月11日 | 2026年1月1日 | — |
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註：本文為依據 2026 年 10 月 25 日有效法規撰寫的一般資訊，並非針對任何特定專案的法律意見。越南文法規原文為正式版本。
