Giấy phép xây dựng từ 01/07/2026: trường hợp miễn, thẩm quyền và thời hạn
Nhà máy nào được miễn phép, ai cấp phép trong và ngoài khu công nghiệp, thời hạn 10 ngày làm việc và các điều kiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Nội dung bài viết
Từ ngày 01/07/2026, giấy phép xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thay thế Luật Xây dựng 2014) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP). Riêng các quy định về miễn giấy phép tại khoản 2, khoản 3 Điều 43 đã có hiệu lực sớm từ 01/01/2026. Điểm mới lớn nhất: phạm vi miễn phép rộng hơn, hồ sơ nộp trực tuyến toàn trình và thời hạn cấp phép rút ngắn.
Công trình nhà máy có phải xin giấy phép xây dựng?
Nguyên tắc: chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ các trường hợp tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Các trường hợp miễn liên quan nhiều nhất đến nhà máy, nhà kho:
- Điểm a: công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm.
- Điểm e: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) và đã được phê duyệt.
- Điểm g: công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và dưới 500 m² sàn, không nằm trong các khu vực quy hoạch được liệt kê.
- Điểm h: sửa chữa, cải tạo bên trong công trình không làm thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu PCCC, môi trường.
Công trình được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương; với các trường hợp điểm a, d, đ, e, g, h, thông báo phải kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp phép, không gồm đơn (khoản 3 Điều 43).
Lưu ý thực tế: với dự án đầu tư kinh doanh, chủ đầu tư thường tự thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 4 Điều 26 Luật Xây dựng). Cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định dự án quy mô lớn hoặc có công trình thuộc Phụ lục IV Nghị định 217/2026/NĐ-CP (Điều 32). Vì vậy nhiều nhà máy FDI thông thường vẫn phải xin giấy phép xây dựng, trừ khi chọn thủ tục đầu tư đặc biệt.
Ai cấp phép?
| Cơ quan | Phạm vi (Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP) |
|---|---|
| Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế | Công trình xây dựng trong các khu thuộc phạm vi được giao quản lý |
| UBND cấp xã | Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn (trừ công trình trong các khu nêu trên) |
| Sở Xây dựng | Các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh |
Dự án có nhiều công trình khác loại, khác cấp thì thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất (điểm c khoản 4 Điều 53).
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới
Theo khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 và Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP:
- phù hợp mục đích sử dụng đất, xác định qua một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai tại Điều 55;
- phù hợp quy hoạch (với dự án: một trong các loại quy hoạch tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 217/2026/NĐ-CP);
- bảo đảm an toàn kết cấu cho công trình và công trình lân cận, yêu cầu về môi trường, PCCC, kết nối hạ tầng kỹ thuật;
- công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC phải được thẩm tra thiết kế bảo đảm yêu cầu PCCC; công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng hoặc quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra về an toàn công trình;
- thiết kế đã được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Trình tự và thời hạn
Hồ sơ nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính khi có sự cố khách quan (khoản 1 Điều 54).
| Loại thủ tục | Thời hạn (kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ) |
|---|---|
| Cấp mới, di dời, có thời hạn (công trình không phải nhà ở riêng lẻ) | 10 ngày làm việc |
| Điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo | 09 ngày làm việc |
| Nhà ở riêng lẻ | 07 ngày làm việc |
| Gia hạn, cấp lại | 05 ngày làm việc |
- Trong 05 ngày làm việc (03 ngày với nhà ở riêng lẻ), cơ quan cấp phép thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa nếu cần (điểm a khoản 2 Điều 54).
- Tài liệu còn thiếu được thông báo một lần; chủ đầu tư có 02 ngày làm việc để bổ sung. Nếu bổ sung không đạt, cơ quan cấp phép thông báo lý do không cấp trong 01 ngày làm việc (điểm b).
- Cơ quan được hỏi ý kiến trả lời trong 02 ngày làm việc; quá hạn coi như đồng ý (điểm c).
- Cơ quan cấp phép đối chiếu bản vẽ với thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đã thẩm định và với hồ sơ đã thẩm định thiết kế về PCCC (khoản 6 Điều 54).
Sau khi có giấy phép
- Phải khởi công trong 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn (khoản 10 Điều 49). Giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng (khoản 3 Điều 63).
- Phải điều chỉnh giấy phép khi thay đổi kiến trúc mặt ngoài ở khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc; thay đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính; hoặc thay đổi phân khu chức năng chính bên trong (khoản 1 Điều 63).
- Khởi công khi đủ điều kiện tại Điều 48 Luật Xây dựng 2025: có mặt bằng, có giấy phép (nếu thuộc diện), có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, đã ký hợp đồng xây dựng và đã gửi thông báo khởi công.
Danh mục hồ sơ chi tiết: xem Checklist hồ sơ cấp giấy phép xây dựng mới.
Căn cứ pháp lý
| Văn bản | Ngày ban hành | Ngày hiệu lực | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | 10/12/2025 | 01/07/2026 | Khoản 2, 3 Điều 43 hiệu lực 01/01/2026 |
| Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng | 19/06/2026 | 01/07/2026 | — |
| Phụ lục Nghị định 217/2026/NĐ-CP | — | — | Mẫu đơn, Phụ lục IV công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng |
Tư vấn lộ trình pháp lý cho dự án của bạn
World Steel đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ, thiết kế, thẩm định PCCC đến thi công và nghiệm thu nhà xưởng. Để lại thông tin dự án (địa điểm, diện tích đất, diện tích sàn, tiến độ mong muốn), đội ngũ của chúng tôi sẽ liên hệ để rà soát lộ trình pháp lý phù hợp với dự án.
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp từ văn bản pháp luật có hiệu lực tại ngày cập nhật 25/10/2026, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng dự án cụ thể.
